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家住南京栖霞区某小区10楼的业主张先生睡到半夜，却发现马桶不住外溢的污水，那一夜让他焦灼难眠，尽管保修后，暂时解决了问题，两年后再次出现同样问题。据了解，张先生购买的房屋于2020年初发生第一次污水外溢问题，向物业报修后得以暂时控制。到了2022年5月10日，房屋再次出现污水外溢问题，诱因系公共排污管道堵塞，同2020年污水外溢问题一致。张先生当天向物业报修，经疏通污水问题暂缓。不料，第二天晚上8点，污水再次外溢，张先生再次报修。物业公司未及时有效通知楼上业主暂停排放污水，亦未及时疏通，以致污水迅速漫溢整个房屋，屋内地板因浸泡受损，物业公司人员疏通出部分纸巾堵塞物。

5月15日清晨，房屋又发生污水漫溢，张先生自寻人员上门疏通并为此支付疏通费300元，问题得以解决。张先生认为，物业公司思想上积极、行动上消极，靠着一次次不过关的技术“硬撑”，以致其房屋遭受损失，应当承担赔偿责任。物业公司认为，己方人员迅速反应、昼夜不分地为业主抢修、替业主分忧，张先生也该承担其未按物业协议约定预留疏通管道口的责任。经多方协调，双方未能达成一致意见，张先生遂诉至栖霞区法院。

栖霞法庭副庭长朱睿接手案件后，考虑到该小区多为高楼层住宅，且因排污管道堵塞导致污水漫溢的案件屡有发生，决定在案涉小区所在街道的马群巡回法庭公开开庭审理，并当庭以案释法。庭审现场，法槌声落，参庭人员保持肃静，全程遵守法庭秩序，法庭调查阶段双方当事人纷纷出示案件证据，法庭辩论环节据理力争。近三个小时的庭审结束，原被告席间恢复平静。最终，法院判决物业公司承担张先生损失70%的赔偿责任。

【法官说法】

物业管理是指物业服务企业按照物业服务合同的约定及相关规定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业服务企业未能履行相关的职责导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。该案中，物业公司辩称对公共排污管道竖管部分不承担维修管养义务，应由共用人承担维修管养责任，与双方事先签订的前期服务协议中约定不符，应对张先生的损失承担70%的较大赔偿责任。

多年来，物业服务合同纠纷时有发生，栖霞区法院采用巡回审判方式就地庭审，与区司法所、街道社区通力协作，针对居民关注的频发问题面对面普法宣传，争取让越来越多的居民从知法到守法、用法，实现法院联系群众、以案释法的真正目的。

扬子晚报/紫牛新闻记者 任国勇 通讯员 潘晓玲 柳俐慊

校对 陶善工